No son pocas las ocasiones en plena captación de un inmueble para su posterior gestión de venta por nuestra agencia, encontrarnos con que este no se haya inscrito en el registro de la propiedad. No voy entrar en valoraciones sobre el error de documentación o desconocimiento del propietario sobre esta situación, pero si quedarme con las consecuencias de la misma.
Dicha situación, lleva acarreadas dos consecuencias indiscutibles;
a) La falta de garantía y seguridad jurídica, que si le aportaría su inscripción en el registro de la propiedad.
b) La imposibilidad de financiación bancaria a través de una hipoteca.
La primera aniquila el deseo de garantía, seguridad y tranquilidad que todo comprador busca en su compra. La segunda elimina todos aquellos compradores que necesitarían financiación para poder hacer frente a la compra, y aunque en importes pequeños podría recurrirse a un préstamo personal, las condiciones de este siempre serían peores que las de una hipoteca, además de otras características y variables distintas.
Por lo tanto, partimos de manera clara de las ventajas que tiene un inmueble registrado, cara a plantear su posible compraventa.
Así pues, voy explicar una de la maneras de inmatricular un inmueble, o lo que es lo mismo; registrarlo por primera vez ; EL EXPEDIENTE DE DOMINIO NOTARIAL.
Intentaré evitar nomenclaturas, siglas, artículos y todo aquello que pueda hacer más complicado la comprensión del funcionamiento de este mecanismo. Así mismo no desmenuzaré todo de manera “milimétrica”, sino más bien procuraré que el lector comprenda la idea de su importancia y funcionamiento a grandes rasgos.
LÍNEAS GENERALES;
TITULAR DE LA FINCA ANTE EL NOTARIO;
-Promover el expediente de dominio.
-Presentar título de propiedad.
-Presentar certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, coincidente con la descripción del título de propiedad.
OPERATIVA REGISTRADOR & NOTARIO;
-Certificación del Registrador al Notario, acreditando falta de inscripción de la finca que se pretende inmatricular y practicando la anotación preventiva. Denegando la certificación sino corresponde.
-El Notario con la certificación del Registrador y sin oposición alguna por los interesados, levantará acta y remitirá copia al Registrador para que proceda a la inmatriculación.
-Calificación registral positiva o negativa.
FISCALIDAD;
-Si el título de propiedad ya pagó el impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas, el expediente de dominio no estará sujeto al impuesto; en caso contrario si estará sujeto.
DESGLOSE;
El promotor del expediente ante el Notario (que será el hábil para actuar en el distrito notarial de la ubicación de la finca, o el de cualquiera de los distritos colindantes), podrá ser el titular del dominio de la finca. Puede hacerlo el titular de una cuota indivisa, en cuyo caso solo sería objeto de inmatriculación esa cuota propiedad del promotor.
Conocido el deseo de inmatricular (inscribir esa finca por primera vez en el registro de la propiedad) por parte del promotor, el Notario notificará tal pretensión en la forma prevista reglamentariamente, a fin de que puedan oponerse en el plazo de un mes, a las siguientes figuras;
- A los interesados que puedan gravar la finca.
- A aquel de quien proceda la finca o sus causahabientes.
- Al titular catastral.
- Al poseedor de hecho de la finca.
- Al Ayuntamiento en que esté situada la finca.
- A la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado.
- A los propietarios de fincas registrales y catastrales colindantes, y titulares de derechos reales constituidos sobre ellas.
Debemos tener en cuenta que, si la finca que se pretende inmatricular tiene una construcción, primeramente, se debería inmatricular el suelo y después hacer una escritura de obra (cuestión de la que hablaremos en otro artículo).
El título de propiedad, aunque no hay exigencia de que sea un título público, este es preferible a un título privado, porque obviamente da más garantía y seguridad jurídica un documento público que otro privado, además con ello ya se evita el notificar a aquel de quien procedan los bienes, al haber prestado con anterioridad su consentimiento en documento público.
La certificación catastral descriptiva y gráfica ha de ser totalmente coincidente con la descripción de la finca en el título de propiedad. En el caso de no haber coincidencia, el promotor debe aportar representación gráfica georreferenciada alternativa de la misma, con el informe de validación catastral. Así, habrá que hacer un expediente mixto de inmatriculación y de subsanación de discrepancias con el Catastro, que sirva para rectificar el Catastro, y luego inmatricular la finca en el registro de la propiedad.
La certificación registral. El Registrador tras consultar su archivo, emitirá en el plazo de quince días una certificación que acredité la falta de inscripción de la finca que se pretende inmatricular, siempre que se den los siguientes supuestos;
- Correspondencia entre el título de propiedad y la certificación catastral.
- Falta previa de inmatriculación de la finca a favor de cualquier persona.
- Ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia parcial o total de la finca con otras inmatriculadas.
Sin embargo, el Registrador puede emitir nota de denegación de la certificación solicitada, en caso de no concurrir alguno de los supuestos anteriores, explicando las causas de su negativa, acompañándolo de la documentación necesaria y comunicándolo al Notario, para que proceda al archivo de las actuaciones.
En el caso de la emisión de la certificación registral por la falta de inscripción de la finca y de su coincidencia con otras previamente inmatriculadas, practicará la anotación solicitada y la remitirá al Notario para unir al expediente. Esta anotación tendrá una vigencia de noventa días, si bien puede prorrogarse hasta ciento ochenta días a instancia del Notario o del promotor del expediente, si el registrador considera causa que lo justifique. La finalidad de la anotación es que durante su vigencia no podrá iniciarse otro procedimiento de inmatriculación que afecte a esa finca.
La conclusión del expediente podrá ser favorable o desfavorable. Este último caso ocurre si alguno de los interesados formula oposición, manifestando las causas en las que se funda, que hará que el Notario dé por concluido el expediente después de valorarlo, archivando las actuaciones si así lo considera y comunicándoselo al registrador. Por su parte el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra los opositores ante el Juez de primera instancia del lugar donde se ubique la finca.
Sin embargo, si es la Administración pública quien alega posible invasión de dominio público, tal declaración da por concluido el expediente con resultado negativo.
En caso favorable, el Notario levantará acta accediendo a la pretensión del promotor y remitirá copia al registrador para que practique la inmatriculación si procede.
Calificación registral. Si es positiva inscribirá el derecho de dominio, con efecto de la fecha del asiento de presentación inicial del acta remitida por el Notario. Ordenará así mismo la publicación de un edicto, notificando a todos los interesados y personas ignoradas que pudiera perjudicar el expediente, publicándose de forma gratuita en el “Boletín Oficial del Estado”.
Si fuese negativa los interesados podrán interponer los recursos previstos al respecto, así como acudir al procedimiento correspondiente.
Fiscalidad. Si el título de propiedad, base del expediente de dominio, ya pagó su impuesto (ITPO), o estaba exento o no sujeto, no estará sujeto al impuesto. Si no pagó el impuesto, o está prescrito, el expediente de dominio si estará sujeto al impuesto.
ÓSCAR GARRIGA (Gestor Inmobiliario)
Recuerda que somos una agencia en Galicia, especializada en gestiones inmobiliarias en el medio rural, asesorando en todo momento tanto a vendedores como compradores en el delicado proceso de la compraventa.